２ 基本的な考え方 一 長期修繕計画の対象の範囲 単棟型のマンションの場合、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含む。）を対象とします。 また、団地型のマンションの場合は、多様な所有・管理形態（管理組合、管理規約、会計等）がありますが、一般的に、団地全体の土地、附属施設及び団地共用部分並びに各棟の共用部分を対象とします。 なお、共用部分の給排水管の取替えと専有部分の給排水管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の給排水管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられます。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要です。 〈コメント〉 ◆単棟型のマンションの場合、標準管理規約では、敷地、建物の共用部分及び附属施設（建物の専有部分を除く部分）の管理については、「管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」としています。 ◆また、共用部分の排水管の取替えを行うために、パイプシャフトに面した専有部分の壁を一旦撤去した後に修復することがあります。このような共用部分の修繕工事及び改修工事に伴う専有部分の修繕工事は、管理組合が費用を負担しますので、長期修繕計画の対象に含むこととなります。 ◆計画修繕工事の実施におけるトラブルを避けるためにも、標準管理規約（単棟型）の第７条（専有部分の範囲）、第８条（共用部分の範囲）などを参考にして、建物の共用部分の範囲（所有区分、使用区分及び管理区分）を整理し、管理規約に明示しておく必要があります。 ◆団地型のマンションの形態としては「団地内の土地と集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」と「土地の共有関係は各棟ごとに分かれ、集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」があります。 前者の場合、土地、附属施設及び団地共用部分を対象とした長期修繕計画と各棟ごとの共用部分を対象とした長期修繕計画を作成します。修繕積立金は、それぞれの長期修繕計画に基づいて設定した団地修繕積立金と各棟修繕積立金に区分して積み立てます。後者の場合、団地共用部分及び附属施設を対象とした長期修繕計画と各棟ごとの敷地と建物の共- 48 -
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